Con questa misura l’esecutivo vuol colpire chi ha utilizzato gli interventi di ristrutturazione con il superbonus per fare speculazione (ovvero per rendere migliore l’immobile al fine di rivenderlo a un prezzo maggiore). Sono proprio questi i casi in cui il proprietario sarà tassato per ottenere la restituzione di una parte del beneficio che ha ottenuto con il superbonus 110%.
La circolare dell’Agenzia delle Entrate fornisce importanti chiarimenti sull’applicazione della maxi tassazione, che si applica anche quando il singolo appartamento non è stato oggetto di interventi quando gli stessi sono stati realizzati su parti comuni del condominio.
La circolare chiarisce anche che i 10 anni in cui la tassazione della plusvalenza è applicata si misurano dalla data di fine lavori.
Per quel che riguarda l’indeducibilità totale per i primi 5 anni e al 50% per i successivi, le Entrate chiariscono che questa si applica solo al superbonus al 110%, mentre ne restano esclusi tutti gli interventi incentivati al 90% e al 70%.
Altro chiarimento importante riguarda la fruizione del bonus al 110%: per chi lo ha richiesto in detrazione in dichiarazione dei redditi l’indeducibilità non si applica, essendo prevista solo per chi ha goduto di sconto in fattura e cessione del credito.
Ma come si fa il calcolo della plusvalenza in caso di vendita? Possiamo spiegarlo attraverso un esempio pratico: un uomo acquista un immobile nel 2021 per 200.000 euro, senza adibirlo a residenza principale, e vi effettua lavori di efficientamento energetico con il superbonus al 110% per 90.000 euro, ottenendo lo sconto in fattura o cedendo il credito. Inoltre, spende 30.000 euro per lavori di manutenzione non agevolati.
Se vende l’immobile entro la fine del 2023 per 360.000 euro, la plusvalenza si calcola sulla differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto più le spese di manutenzione e ristrutturazione che hanno migliorato il valore dell’immobile: 360.000 – (200.000 + 90.000 + 30.000) = 40.000 euro.
Applicando la tassazione sostitutiva del 26% sulla plusvalenza, pagherebbe 40.000 x 26% = 10.400 euro. Se vende l’immobile dal 1° gennaio 2024, prima che siano trascorsi 5 anni dalla ristrutturazione effettuata con il superbonus, la tassazione al 26% si applica sulla differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto più le spese di manutenzione non agevolate: 360.000 – (200.000 + 30.000) = 130.000 euro.
La tassazione sulla plusvalenza sarebbe: 130.000 x 26% = 33.800 euro. Se invece l’acquisto è avvenuto nel 2013 e l’uomo ha venduto l’immobile entro la fine del 2023, non pagherebbe alcuna tassazione sulla plus valenza poiché possiede l’immobile da oltre cinque anni.
Se invece avesse venduto l’immobile il 1° gennaio 2024, essendo trascorsi 5 anni dall’acquisto ma non dalla ristrutturazione agevolata, pagherebbe la plusvalenza del 26% su 130.000 euro come nell’esempio precedente. In questo caso, però, si applicherebbe anche l’effetto positivo della rivalutazione Istat sul costo di acquisto, poiché sono trascorsi più di 5 anni dall’acquisto.